Кризис в США, особенно кризис недвижимости, сейчас на слуху у всех. И очень часто приходится встречаться с таким мнением, что аналогичное должно происходить и в Канаде, либо произойдет в скором времени. Соответственно, это порождает страхи, а не произойдет ли обвала на рынке недвижимости в Канаде, и в Торонто в частности. Особенно часто такое мнение приходится слышать от людей, которые не живут в Канаде, и которые не очень осознают тот факт, что Канада и США - это разные страны, имеющие, в том числе, и разные экономики.

Действительно, в сознании многих людей укрепилось мнение, что США и Канада являются чуть ли не одной страной, с единой экономикой и одними и теми же проблемами. На это есть причины, потому что экономика Канады во многом ориентирована на американский рынок. Однако при этом каждая из экономик является самостоятельной и независимой друг от друга. Более того, во всех остальных сферах США и Канада имеют также самостоятельную политику, в том числе и внешнюю. Все это, как результат, приводит к тому, что экономическое состояние США и Канады часто не совпадают, и даже наоборот, порой находятся в противофазе друг от друга. Вот именно это сейчас и происходит - в то время как в США речь идет о рецессии, а рынок недвижимости переживает полномасштабный кризис, в Канаде картина совершенно обратная.

Причина кризиса на рынке недвижимости в США

Итак, что происходит в США и в чем причина кризиса на рынке недвижимости? Вообще причин на самом деле несколько, и главная из них - общее ухудшение экономической ситуации. Высокие цены на нефть и другие сырьевые ресурсы, сокращение государственных расходов на социальные программы, огромные суммы из бюджета на войну в Ираке и Афганистане, резкое удешевление доллара, отставание в ряде отраслей, перевод компаниями высокооплачиваемых работ из США в страны третьего мира, в первую очередь Китай, Индию и Мексику - все это повлияло на уровень занятости и материальное благополучие американцев. Как результат, покупательская способность населения страны снизилась, что привело к тому, что многие жители оказались не в состоянии платить по долгам.

Тут нужно учитывать психологию американцев. В отличие от других стран, это общество потребления, где люди привыкли покупать много и часто. Во многом активность американской экономики объясняется этим желанием американцев иметь все и сразу, даже если это покупается в долг. Этим настроениям способствует и американская банковская система, которая позволяет любому жителю пользоваться дешевыми кредитами. Все эта система исправно работает, пока люди имеют возможность хорошо зарабатывать и расплачиваться с долгами. Однако как только повышается уровень безработицы и экономическая ситуация начинает ухудшаться, начинается лавина неплатежей и банкротств, что сразу ставит баки в трудное положение.


Если вести речь про перегретые рынки, то их коррекция может быть мягкой, когда цены замедляют свой рост и немного откатываются назад, либо он может лопнуть, и в результате создавшейся паники цены стремительно падают. Мягкий вариант коррекции рынка обычно возможен при хорошем состоянии экономики, но случается не часто - обычно перегретый рынок реагирует очень нервно на ухудшение ситуации. Что и произошло в США.


Одновременно с этим начался кризис платежей. Из-за ухудшения экономической ситуации в стране многие из тех, кто купил дом или квартиру с помощью различных льготных кредитов, оказались не в состоянии оплачивать их. Нужно учесть, что многие покупали недвижимость с целью инвестиций, в расчете на рост цен, чтобы потом можно было продать купленное и заработать на этом. Так как ситуация повернулась совсем в другую сторону, то они были уже не в состоянии оплачивать жилье, не могли его продать по той цене, что купили, и в результате они оказались в ситуации, когда выплачивать кредиты стали не в состоянии.

Все это в комплексе привело к тому, что цены на недвижимость стали падать, потенциальные покупатели замерли, решив дождаться момента, когда цены достигнут своего минимума. Рынок покупок практически перестал существовать. Все это в свою очередь вызвало еще больший кризис на рынке недвижимости, еще большее падение цен, и в конечном счете достаточно сильно повлияло в целом на экономическую ситуацию в США.

Таковы причины кризиса в США. Теперь о том, насколько такая ситуация может повториться в Канаде, и в частности в Торонто.

Ситуация на рынке недвижимости Канады и Торонто

Если говорить про экономическую ситуацию в Канаде целом, то, в отличие от США, здесь наблюдается подъем. Нужно учитывать, что Канада богата сырьевыми ресурсами, и помимо экспорта этих ресурсов канадские компании занимаются добычей и экспортом сырьевых ресурсов по всему миру. Поэтому Канада оказалась в выгодном положении в связи с ростом цен на энергоносители и сырье. Для справки - Канада является одним из основных поставщиков нефти в мире и второй страной в мире по количеству разведанных запасов нефти после Саудовской Аравии. Также благодаря большому количеству гидроэлектростанций Канада является поставщиком электроэнергии в США. С другой стороны, в связи с огромным интересом к атомной энергетике Канада вновь выигрывает. Канадские реакторы являются одними из наиболее эффективных и надежных в мире, плюс Канада является крупнейшим в мире поставщиком сырья для атомных электростанций. Как результат, канадская экономика в настоящий момент процветает.

Как это отражается на рынке недвижимости? В целом на рынке недвижимости Канады наблюдается бум, особенно в западных провинциях, где сосредоточена добыча нефти. Из-за огромного притока денежных средств в эти провинции цены на жилье растут там высокими темпами, строительный бизнес находится на подъеме. Более того, по всем признакам там наблюдается перегретый рынок, и эксперты высказывают опасение, что он может лопнуть. Для этого есть все основания. Однако, если не произойдет резкого падения цен на нефть, то можно ожидать лишь мягкой коррекции. Вообще в западных провинциях Канады состояние рынка недвижимости напрямую завязано на уровень цен на нефть. От того, какова будет динамика цен на нефть в будущем, будет зависеть, случится ли кризис на рынке недвижимости (в случае резкого падения цен на нефть), произойдет ли мягкая коррекция рынка (при замедлении роста цен на нефть или небольшого понижения), или разогрев рынка будет продолжаться (если цены на нефть будут продолжать расти, а с ней и инфляция).


Если говорить про рынок недвижимости провинции Онтарио и Торонто в частности, то здесь ситуация несколько иная. Дело в том, что провинция Онтарио является наиболее развитой в промышленном отношении провинцией Канады, и считается экономическим локомотивом страны. Однако из-за общего кризиса в мире и особенно из-за кризиса в США провинция переживает далеко не самые лучшие времена, так как экспортные индустрии испытывают трудности со сбытом своей высокотехнологичной продукции и сокращают производство. Особенно сильный удар пришелся по автомобильной промышленности. Напомню, что провинция Онтарио является крупнейшим производителем автомобилей и автомобильных запчастей в Северной Америке.


Теперь о перспективах рынка недвижимости в Канаде в целом и Торонто в частности. Про западные провинции уже написано выше - многое зависит от того, как поведут себя цены на нефть. Эксперты считают рынок недвижимости в этих провинциях перегретым и высказывают мнение, что рано или поздно там может произойти обвал цен.

Если говорить про провинцию Онтарио и Торонто в частности, то здесь картина обратная. После длительного периода очень высокой активности идет мягкая коррекция рынка, которая выражается в небольшом понижении покупательской активности. Речь фактически идет о том, что ситуация возвращается к сбалансированному т нормальному состоянию. При этом наблюдается консервативный рост цен на недвижимость в пределах уровня инфляции. Видимо, такая картина будет наблюдаться в течение ближайших двух-трех лет.

Как может измениться ситуация в будущем

Видимо, ситуация коренным образом изменится после того, как начнется улучшение экономической ситуации в США. После того, как Америка справится с кризисом и там начнется очередной подъем, это положительно скажется на экономической ситуации в провинции Онтарио, и это даст также новый толчок рынку недвижимости в Торонто. Видимо, в этот момент рынок недвижимости как в США, так и в Онтарио (в первую очередь в Торонто) вызовет приток инвестиций, что снова разогреет рынок и станет причиной очередного роста цен. Второй фактор - понижение цен на нефть, если это произойдет - также скажется положительно на экономике провинци Онтарио и рынке недвижимости Торонто. В этом случае из-за ухудшения ситуации в западных провинциях Канады и возможного кризиса на рынке недвижимости в крупных городах западного побережья деньги инвесторов будут перетекать в Торонто и США.

Заключение

Какой вывод можно сделать? Кризис рынку недвижимости в Торонто не грозит. В настоящий момент наступает период относительного замедления сделок на рынке со стабильным ростом цен на недвижимость, который стимулируется высоким уровнем инфляции. Возможно, если уровень инфляции будет ускоряться, это скажется и на уровне цен - они также начнут расти быстрее, чем сейчас.

После того, как стабилизируется экономическая ситуация в США и там начнется экономический рост, это с небольшой задержкой скажется на рынке недвижимости в Торонто, что приведет к резкому повышению активности на нем и более высокому росту цен на недвижимость.